La regla de oro del comprador en España es clara: debes contar con entre un 10% y un 12% adicional sobre el precio de la vivienda para afrontar los impuestos y gastos de escrituración. Si compras con hipoteca y aportas el 20% de entrada, en la práctica necesitarás disponer de un 30%–32% de ahorro previo.
A continuación desglosamos cada uno de los conceptos que integran la factura final.
1. Impuestos (La mayor partida)
Dependen exclusivamente de si la vivienda es nueva o usada:
- Segunda mano (ITP): Entre el 4% y el 10% según la Comunidad Autónoma.
- Obra nueva (IVA + AJD): 10% de IVA en toda España (salvo el 6,5% IGIC en Canarias) más entre el 0,5% y el 1,5% de AJD (Actos Jurídicos Documentados).
2. Aranceles de Notaría
Los honorarios notariales están regulados por el Estado mediante el Real Decreto 1426/1989. Todos los notarios cobran lo mismo por idéntico servicio, aunque pueden aplicar hasta un 10% de descuento comercial.
- El coste oscila habitualmente entre 600 € y 1.200 €, dependiendo del precio del inmueble, el número de páginas de la escritura y el número de copias expedidas.
3. Registro de la Propiedad
La inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad también está tasada por arancel oficial:
- Su coste suele situarse entre los 350 € y los 750 €. Es un trámite esencial que otorga seguridad jurídica absoluta frente a terceros.
4. Gestoría Administrativa
Si contratas una hipoteca, el banco exigirá que una gestoría autorizada tramite la liquidación de impuestos y la inscripción registral.
- Suelen cobrar una tarifa plana de entre 300 € y 500 €. Si compras al contado (sin préstamo bancario), puedes gestionar tú mismo la liquidación del Modelo 600 y la presentación en el Registro para ahorrar este coste.
5. Gastos Hipotecarios (Tasación y Apertura)
Desde la entrada en vigor de la Ley de Crédito Inmobiliario (Ley 5/2019), los bancos están obligados por ley a asumir los gastos de notaría, registro, gestoría y el impuesto AJD de la hipoteca.
Como comprador, solo debes abonar:
- Tasación oficial del inmueble: Obligatoria para calcular el porcentaje de financiación (entre 250 € y 500 €).
- Comisión de apertura: Entre el 0% y el 1% del capital concedido (la mayoría de bancos online no la cobran).
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